gototopgototop

 

Главная Жилищные отношения и недвижимость Долевое строительство квартиры

Долевое строительство квартиры

Содержание

Как заключается договор долевого строительства?

Определение объекта долевого строительства (квартиры)

Сроки строительства квартиры

Стоимость квартиры по договору долевого строительства<

- в каких случаях цена по договору долевого строительства может изменяться?

Оплата по договору долевого строительства

Передача квартиры по договору долевого строительства

- государственная регистрация

- передача квартиры

- устранение недостатков квартиры

Расторжение договора долевого строительства и возврат денег

- расторжение договора долевого строительства дольщиком

- возврат денег

- расторжение договора долевого строительства застройщиком

Особенности долевого строительства для стоящих в очереди на жилье

 

Строительные компании, а также другие предприятия и организации для строительства жилых домов могут привлекать денежные средства граждан. За эти деньги обеспечивается строительство квартир, которые после ввода дома в эксплуатацию передаются в собственность граждан. Это и есть долевое строительство квартир.

Как правило, средства на долевое строительство квартиры предоставляются гражданином не целиком, а по частям в период строительства. Таким образом фактически квартира приобретается в рассрочку. Кроме того стоимость такого приобретения жилья будет меньше, чем при обычной покупке квартиры.

Заключение договора долевого строительства


К застройщикам предъявляются определенные требования, без соответствия которым денежные средства граждан для долевого строительства они привлекать не имеют права.[∗]

За 7 дней до заключения договоров долевого строительства с гражданами застройщик должен разместить проектную декларацию с информацией о себе и объекте строительства:[∗]

  • как минимум в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться дом;
  • в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве недвижимости;
  • на сайте и на информационных стендах исполкома, выдавшего разрешительную документацию на строительство.

Со всеми гражданами договор заключается по форме типового договора создания объекта долевого строительства. Договор долевого строительства должен содержать следующие существенные условия:[∗]

К договору долевого строительства прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:[∗]

  • характеристика квартиры;
  • график платежей (если оплата не производится дольщиком единовременно или на основании представленных справок застройщика).
  • расчет затрат застройщика на строительство квартиры (при строительстве квартир с использованием господдержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика);
  • перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимых на стоимость строительства (при строительстве квартир с использованием господдержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика).
  • график строительства и сведения о земельном участке (при строительстве одноквартирного жилого дома или квартиры в блокированном жилом доме).

Договор долевого строительства заключается в простой письменной форме в двух экземплярах. Внесение в него изменений и дополнений оформляется дополнительным соглашением в письменной форме.[∗]

Договор должен быть обязательно зарегистрирован в исполкоме. Заключенным он считается с даты такой регистрации. Дополнительные соглашения к договорам подлежат регистрации в случае изменения существенных условий договора.

 

Гражданину лично осуществлять регистрацию договора не требуется. Застройщик сам в течение 3 рабочих дней с даты подписания договора должен представить два его экземпляра в исполком для регистрации. Исполком регистрирует договор бесплатно в течение 3 рабочих дней.  Регистрация осуществляется путем проставления отметки о регистрации на каждом экземпляре договора. После этого в течение 3 рабочих дней с даты регистрации застройщик высылает заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора гражданину или вручает его ему лично под роспись.[∗]

 

Объект долевого строительства

В договоре должен быть определен конкретный объект долевого строительства подлежащий передаче гражданину. Должны быть указаны его назначение, адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и их площади, общая площадь подсобных помещений с указанием площадей кухни, ванной, туалета, а также балкона или лоджии, материал пола, стен, наличие дверей и окон, потолков, санитарно-технического и другого оборудования, состояние внутренней отделки.

Также должны быть указаны характеристики самого дома:

  • вид жилого капитального строения (многоквартирный жилой дом);
  • материал (блочный, кирпичный или другое);
  • строительная серия;
  • наличие в доме:
    • технического этажа;
    • лифтов;
    • помещения для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов (с указанием площади);
    • погребов (с указанием площади);
    • кладовых (с указанием площади);
    • помещения для размещения штатных работников товарищества собственников (с указанием площади);
    • магазинов;
    • других помещений.

Кроме этого в договоре должны быть указаны объекты недвижимости, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в стоимость квартиры:

  • внутриквартальные инженерные сети электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации, связи, телефикации, радиофикации;
  • объекты благоустройства и озеленения территории.

Большая часть из вышеперечисленного указывается в приложении к договору долевого строительства: характеристике объекта долевого строительства.

Объектом долевого строительства может быть не только квартира в многоквартирном жилом доме, но и квартира в блокированном жилом доме, одноквартирный дом и нежилая недвижимость.

forum

Срок долевого строительства квартиры[∗]


В договоре долевого строительства должен быть указан срок строительства дома. Указанный срок должен соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства, определенному проектной документацией.

Если строительство не может быть завершено в срок, застройщик имеет право по решению исполкома  этот срок строительства перенести.

Если в нарушении сроков строительства есть вина застройщика, то индексация стоимости выполненных работ в дополнительном периоде производиться с применением индексов, которые установлены для последнего месяца нормативного срока строительства согласно проектной документации. При этом застройщик обязан в течение 2-х месяцев после передачи гражданину квартиры выплатить ему неустойку в размере, зависящем от длительности нарушенных сроков строительства: 0,01 %, 0,02 %, или 0,03 % от суммы внесенных гражданином платежей за каждый день просрочки. Договором не может быть установлен меньший процент неустойки.

Если в невыполнении сроков строительства нет вины застройщика, то при наличии подтвержденных решением исполкома форс-мажорных обстоятельств, течение сроков строительства приостанавливается на период действия форс-мажорных обстоятельств и со дня их прекращения продолжается. При этом застройщик при достройке дома вправе применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего дополнительного срока строительства.

При нарушении сроков строительства застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить гражданину обоснование необходимости продления срока строительства и предложение подписать дополнительное соглашение к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.

Цена квартиры по договору долевого строительства


В цену договора, то есть в цену квартиры, включаются:[∗]

  • затраты застройщика на строительство квартиры;
  • затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимые на стоимость ее строительства;
  • прибыль застройщика.

Стоит отметить, что, как правило, цена строительства квартиры рассчитывается с использованием статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ. Такой расчет цены производится на дату заключения договора долевого строительства. На практике это значит, что указанная в договоре цена квартиры является таковой только на дату заключения договора. В дальнейшем при изменении статистических индексов цена будет изменятся и согласия гражданина на такие изменения не требуется.[∗]

При этом, заключая договор, стоит обратить внимание на какую дату определена цена квартиры. Если она определена не на дату заключения договора, а, к примеру, на дату публикации проектной декларации, то такая цена может не соответствовать реальному положению дел, так как с того времени она могла неоднократно повышаться вместе со статистическими индексами. Это особенно имеет значение если после публикации проектной декларации прошло много времени.

В то же время, по соглашению сторон, цена на строительство квартиры может быть и неизменной. В этом случае цена рассчитывается еще и с использованием прогнозных индексов в строительстве. Такой расчет цены производится на весь период срока строительства. Цена, рассчитанная таким образом, может быть изменена только по соглашению между гражданином и застройщиком.[∗]

Неизменной является цена квартиры, выраженная в иностранной валюте.[∗]

Прибыль застройщика в отношении квартир граждан, строящих квартиру с использованием господдержки, а также стоящих в очереди на жилье, должна быть не больше 5 % от сметной стоимости строительства. В то же время такая прибыль может быть выше в отношении той площади строящейся квартиры, которая превышает нормируемую площадь, а также при наличии в составе семьи гражданина-дольщика членов семьи, не нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В каких случаях стоимость долевого строительства квартиры может изменяться?

Изменение цены квартиры может изменяться:[∗]

  • по соглашению сторон (в этом случае изменение цены оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет такого изменения);
  • в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ (в этом случае изменения цены могут быть только в период нормативного строка строительства, а также свыше этого периода, когда срок строительства был нарушен без вины застройщика);
  • в случаях изменения законодательства об уплате косвенных налогов, если они оказали влияние на цену квартиры (такое изменение цены может быть только в те же периоды, что и при изменении статистических индексов).
  • по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении квартиры, по ходатайству гражданина об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.

Прибыль застройщика не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости квартиры по сравнению с ее ценой по договору, за исключением случаев изменения стоимости в соответствии с законодательством.[∗]

Стоимость затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимые на стоимость ее строительства, которые не могут быть определены застройщиком в полном объеме на стадии заключения договора, могут предъявляться к оплате гражданину по мере производства таких затрат или по окончании строительства. При этом должно быть заключено дополнительное соглашение. Сроки предъявления к оплате указанных затрат предусматриваются договором.[∗]

В отношении квартир граждан, стоящих в очереди на жилье, в случае, если фактическая стоимость квартиры окажется ниже ее цены по договору, застройщик в течение 2-х месяцев после приемки в эксплуатацию дома должен произвести перерасчет и возвратить гражданам деньги, не использованные на цели строительства.[∗]

Оплата квартиры по договору долевого строительства

Платежи по оплате стоимости квартиры производятся гражданином в безналичном порядке или наличными деньгами через банк. Указанная оплата может производиться только после регистрации  договора долевого строительства.[∗]

Договором долевого строительства может быть предусмотрен единовременный или поэтапный порядок оплаты квартиры. При поэтапной оплате платежи производятся по графику платежей или на основании справок застройщика о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства квартиры.[∗]

Оплата производится на два расчетных счета застройщика: один специальный счет для перечисления средств на строительство квартиры, а второй на прибыль застройщика и его затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимые на стоимость ее строительства. Средства граждан (кроме прибыли застройщика) могут использоваться только по целевому назначению.[∗]

Если по договору цена квартиры выражена в иностранной валюте, то оплата производится гражданином в белорусских рублях по курсу Нацбанка на день платежа. Договором могут быть установлены другой курс или другая дата определения этого курса.[∗]

Если платежи по оплате квартиры вносятся гражданином не в срок, то он должен будет уплатить застройщику неустойку в размере 0,02 % или 0,002 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности или принятия решения о расторжении договора. Гражданин не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком платежей за счет льготных кредитов и субсидий.[∗]

forum

Застройщик имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях невнесения гражданином в полном объеме платежей за оплату квартиры в течение двух периодов или месяцев подряд, или же в срок, определенный договором.

Передача квартиры по договору долевого строительства

После приемки в эксплуатацию дома застройщик в течение 1-го месяца обязан передать гражданину окончательный расчет стоимости квартиры. После того, как квартира будет полностью оплачена, застройщик в течение 2 дней со дня обращения гражданина обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации права собственности гражданина на квартиру.[∗]

Государственная регистрация квартиры, построенной по договору долевого строительства

Далее гражданину необходимо будет обратиться в организацию по госрегистрации недвижимости и изготовить технический паспорт на квартиру и зарегистрировать создание квартиры и возникновение права собственности на нее.

 
  • заказ-наряд на выполнение работ (заявление) – составляется непосредственно при приеме документов;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • документ, подтверждающий внесение платы.

 
 

Документы, которые необходимо представить для государственной регистрации создания изолированного помещения (квартиры):[∗]

  • заявление (составляется самим регистратором при приеме документов);
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию;
  • технический паспорт (самостоятельно может не предоставляться, так как запрашивается по системе "Одно окно").[∗]
 
 

Документы, которые необходимо представить для государственной регистрации права собственности на квартиру:[∗]

  • заявление (составляется самим регистратором при приеме документов);
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию;

Документы, которые можно не предоставлять, так как они запрашиваются по системе "Одно окно":[∗]

  • справка застройщика, подтверждающая, что строительство изолированного помещения осуществлялось за счет средств гражданина;
  • сведения открытого акционерного общества «Сберегательный банк «Беларусбанк» о предоставленном льготном кредите на строительство квартиры, с указанием номера и даты заключения кредитного договора, суммы задолженности по кредитному договору на момент выдачи справки и срока возврата кредита (копия сведений об использовании льготных кредитов при строительстве изолированных жилых помещений, содержащихся в регистрационном деле на капитальное строение (многоквартирный жилой дом), справка, иной документ) - если квартира строилась с использованием льготного кредита.
 

Все вышеуказанные документы могут быть поданы в организацию по госрегистрации одновременно.

Государственная регистрация должна быть осуществлена гражданином в течении 3-х месяцев.[∗]

Передача квартиры, построенной по договору долевого строительства

После госрегистрации квартира передается от застройщика к гражданину. Такая передача оформляется актом приемки-передачи, который подписывается сторонами при передаче ключей и документов на установленное оборудование.[∗]

Квартира передается гражданину, полностью уплатившему цену квартиры, независимо от наличия других дольщиков, имеющих задолженность.[∗]

Квартира во владение и пользование может быть передана гражданину и до госрегистрации права собственности на нее у гражданина (но после окончательного раасчета за квартиру). В этом случае право на квартиру оформляется договором найма, аренды, безвозмездного пользования или другим соглашением, предусматривающим передачу гражданину во владение и пользование квартиры и определяющее ее качественные характеристики. Такой договор заключаются в простой письменной форме, не подлежит госрегистрации и считается заключенным со дня его подписания. При этом застройщик передает гражданину документы на установленное оборудование и ключи. Со дня подписания такого договора гражданин сам оплачивает коммунальные услуги, а также несет риск случайной гибели имущества.[∗]

При возникновении у дольщика права на квартиру у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на квартиру.[∗]

Качество квартиры должно соответствовать договору долевого строительства, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям.[∗]

Устранение недостатков квартиры, построенной по договору долевого строительства

При приемке квартиры замечания гражданина по ее качеству указываются в специальном приложении к акту приемки-передачи. В то же время застройщик обязан устранить не только указанные в этом приложении недостатки, но и другие, которые выявлены во время гарантийного срока.

Если квартира построена с существенным нарушением качества, гражданин по своему выбору может потребовать от застройщика:[∗]

  • безвозмездного устранения недостатков квартиры в не более чем трехмесячный срок;
  • возмещения своих расходов по устранению недостатков квартиры, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
  • расторжения договора и возврата денежных средств в установленном порядке.

В целом вопросы выявленных недостатков квартиры, построенной по договору долевого строительства, осуществляются по общим правилам защиты прав потребителей.

Расторжение договора долевого строительства и возврат денег

Гражданин по своей инициативе имеет право в любое время досрочного расторгнуть договор долевого строительства и вернуть уплаченные за строительство деньги.[∗]

Как расторгнуть договор долевого строительства?

О своем намерении расторгнуть договор гражданин должен  уведомить застройщика за 1 месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). После получения застройщиком такого требования он должен также в течение 1 месяца быть подписан акт о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.[∗]

В случае, если соглашение о досрочном расторжении договора не достигнуто (т.е. застройщик отказывается подписывать акт о расторжении договора), гражданин вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом застройщика в течении 3-х дней со дня принятия такого решения. Такое решение гражданин должен принять не раньше чем через 5 дней со дня получения отказа от застройщика расторгнуть договор или неполучения ответа от застройщика, но не раньше 10 дней с даты получения письма.[∗]

4. Основанием для возврата денежных средств является:
заявление дольщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства (отказ от исполнения договора в одностороннем порядке);
заявление члена организации застройщиков о выходе из организации застройщиков, содержащее наименование организации застройщиков, дату, источник и сумму внесенных денежных средств;
решение застройщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства и (или) односторонний отказ от исполнения договора (решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков об исключении члена организации застройщиков);
заявление гражданина о расторжении договора купли-продажи жилого помещения - при расторжении договора купли-продажи жилого помещения, построенного по государственному заказу.

Для возврата денег гражданин представляет застройщику следующие документы:[∗]

  • копии платежных документов, подтверждающих платежи;
  • копии заключенных соглашений между гражданином и организациями об условиях предоставления займов;
  • справка банка и (или) небанковской кредитно-финансовой организации о размере выданного кредита.

Как вернуть деньги, уплаченные по договору долевого строительства?

В случае расторжения или отказа от договора застройщик обязан вернуть гражданину внесенные им денежные средства.[∗]

Для возврата денег гражданин должен предоставить застройщику:[∗]

  • копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет:
      • собственных денежных средств;
      • средств организаций (займы, кредиты);
      • других источников, с указанием условий предоставления этих средств;
  • копии заключенных соглашений об условиях предоставления займов;
  • справка банка (или другой кредитно-финансовой организации) о размере выданного кредита.

Возвращаемая сумма денег подлежит индексации.[∗]

Возвращаемые денежные средства, внесенные на специальный расчетный счет застройщика, делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности, в зависимости от источников финансирования. Так, внесенные в качестве взносов собственные средства гражданина возвращаются на его счет в банке с учетом индексации за вычетом пени. Если деньги вносились за счет субсидий, кредитов, займов и т.п., то они возвращаются соответственно в республиканский или местный бюджеты, банк или организацию выдавшую заем.[∗]

В то же время, если гражданин заключил договор с другим застройщиком, возвращаемые деньги по его письменному заявлению могут быть направлены на специальный расчетный счет этого другого застройщиков.[∗]

Если цена договора долевого строительства была выражена в иностранной валюте, возврат денег гражданину производится застройщиком по официальному курсу Национального банка на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены договором.[∗]

Возврат гражданину денег в полном объеме осуществляется не позднее 3 месяцев после расторжения договора.[∗]

Расторжение договора долевого строительства застройщиком

Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора лишь в определенных случаях, таких как:[∗]

  • невнесения гражданином в полном объеме платежей за оплату квартиры в течение двух периодов или месяцев подряд, или же в срок, определенный договором.
  • несогласия гражданина с обоснованным застройщиком изменением цены квартиры в случаях, когда такая цена может изменятся.

Процедура расторжения договора по инициативе застройщика такая же, что и по инициативе гражданина.

Долевое строительство для нуждающихся в улучшении жилищных условий

Довольно часто исполкомы определяют, что при строительстве многоквартирного дома предпочтение в заключении договоров долевого строительства определенного количества квартир будет отдаваться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Информация о наличии и количестве квартир для нуждающихся указывается в проектной декларации. Кроме того, такая информация может размещаться на сайтах исполкомов.

Договоры долевого строительства с гражданами, стоящими в очереди на жилье, заключаются по направлениям исполкомов или без таких направлений. Направления выдаются вне очереди гражданам, имеющим право на внеочередное получение господдержки в пределах предусмотренной исполкомом доли таких граждан в общем количестве выдаваемых направлений. При строительстве одноквартирных жилых домов или жилых помещений в блокированных жилых домах преимущественное право на получение направлений имеют многодетные семьи, стоящие в очереди на жилье и имеющие право на господдержку.
Застройщик заключает договоры долевого строительства согласно очередности подачи заявлений гражданами.[∗]

При строительстве квартир для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, договор может заключаться только по форме типового договора создания объекта долевого строительства.[∗]

Прибыль застройщика в отношении квартир не должна превышать 5 % от сметной стоимости строительства. Однако такая прибыль может быть выше в отношении той площади строящейся квартиры, которая превышает нормируемую площадь, а также при наличии в составе семьи гражданина-дольщика членов семьи, не нуждающихся в улучшении жилищных условий.[∗]

При изменении состава семьи гражданина-дольщика в период осуществления строительства производится перерасчет размера прибыли застройщика. При снижении фактической стоимости квартиры по сравнению с ее ценой по договору ограниченная прибыль застройщика подлежит перерасчету в рамках нормативной площади и не может превышать 5% от фактической стоимости строительства нормативной общей площади жилых помещений.[∗]

Платежи на строительство квартиры производятся на основании справок застройщика о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства квартиры.[∗]

В случае, если фактическая стоимость квартиры окажется ниже ее цены по договору, застройщик в течение 2-х месяцев после приемки в эксплуатацию дома должен произвести перерасчет и возвратить гражданам деньги, не использованные на цели строительства. При этом при строительстве квартиры с государственной поддержкой в виде льготных кредитов в двухмесячный срок осуществляется возврат денег банку на погашение задолженности по льготным кредитам.[∗]

Законодательство


  • Указ Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 "О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь";
  • Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6 "Об утверждении Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу";
  • Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 "Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства".

 

 

 

 
Реклама на сайте