Содержание


 

Основные сведения о сдаче и съёме жилья


Жилые помещения (квартиры, комнаты, жилые дома) могут сдаваться в наем, то есть предоставляться кому либо за плату во владение и пользование для проживания.[∗] пункты 1 и 3 статьи 49 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Сдавать жилье внаем может собственник этого жилья. Не собственник имеет на это право только в случае, если ему законодательными актами или собственником жилья предоставлены соответствующие полномочия.[∗] пункт 2 статьи 49 Жилищного кодекса Республики Беларусь Кроме того, если недвижимость принадлежит нескольким собственникам (находится в общей долевой собственности), то для сдачи его внаем требуется согласие их всех.[∗] пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Жилье может сдаваться внаем на определенный срок, либо бессрочно.[∗] пункт 4 статьи 49 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Сдача жилых помещений внаем для длительного проживания не является предпринимательской деятельностью. Обязанность по регистрации в качестве ИП возникает только в том случае, когда жилое помещение сдается внаем для краткосрочного проживания.[∗] статья 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Запрещается сдавать внаем следующие жилые помещения: [∗] – пункт 3 статьи 49 Жилищного кодекса Республики Беларусь
– подпункт 1.20 Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 "О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений"

  • построенные, реконструированные или приобретенные с привлечением льготного кредита, до полного погашения такого кредита (однако в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и других) сдать такое жилье в наем можно с разрешения исполкома);
  • расположенные в зданиях, подлежащих сносу или капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой;
  • расположенные подвале или полуподвале.

Договор найма является основанием для регистрации наймодателя в снимаемом им жилье по месту жительства или месту пребывания.[∗] подпункт 4.2 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413

Обратите внимание, что граждане проживающие в съёмном жилье имеют право стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Заключение договора найма


Жилье сдается и снимается внаем по договору найма, который представляет собой соглашение, где одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.[∗] пункт 1 статьи 49 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Договор найма должен быть зарегистрирован в исполкоме и считается заключенным именно после такой регистрации.[∗] пункт 1 статьи 52 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Что обязательно должно быть указано в договоре найма?

Существенными условиями договора найма являются:[∗] статья 52 Жилищного кодекса Республики Беларусь

  • предмет договора найма (то есть указание на конкретный жилой дом, квартиру или жилую комнату);
  • срок действия договора найма (не относится к договорам найма, заключаемым на неопределенный срок);
  • размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения;
  • срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги - в случае, если по договору найма обязанность по оплате услуг ЖКХ возложена на нанимателя.

В договоре найма также указываются члены семьи нанимателя, которые будут постоянно проживать совместно с ним в съёмном жилом помещении.

Договор найма составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй - у нанимателя, третий - в исполкоме, зарегистрировавшем этот договор.[∗] пункт 3 статьи 52 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Регистрация договора найма


До момента предоставления жилья в пользование нанимателю договор найма должен быть зарегистрирован.[∗] пункт 1 статьи 52 Жилищного кодекса Республики Беларусь

По вопросу регистрации договора найма необходимо обращаться в исполком или организацию жилищно-коммунального хозяйства (как правило это Расчетно-справочный центр ЖРЭО).[∗] подпункт 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

Для регистрации договора найма необходимо предоставить следующие документы:[∗] подпункт 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

  • заявление, подписанное собственником (собственниками Если жилое помещение находится в общей долевой собственности) жилого помещения (как правило заявление заполняется непосредственно при приеме документов);
  • паспорт Или другой документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения;
  • три экземпляра договора найма (бланки договоров могут быть выданы для заполнения непосредственно пери приеме документов);
  • технический паспорт и свидетельство о госрегистрации права собственности на жилое помещение;
  • письменное согласие всех собственников жилого помещения – в случае, если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.

Договор найма регистрируется в течение 2 дней со дня представления всех документов. В некоторых случаях, когда для регистрации необходимы дополнительные документы и они запрашиваются по системе "Одно окно", регистрация осуществляется в течение 10 дней.[∗] подпункт 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

Передача жилья в пользование нанимателю


Передавать жилье в пользование нанимателю можно только после того как договора найма будет зарегистрирован.

По желанию (не обязательно) наймодатель и наниматель могут составить акт о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения. Акт составляется в 2-х экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй - у нанимателя. В акте указываются:[∗] часть 2 пункта 1 статьи 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь

  • сведения о сторонах договора найма жилого помещения (фамилия, имя, отчество, место жительства собственника и нанимателя);
  • адрес, по которому находится жилое помещение;
  • количество комнат в жилом помещении, его общая площадь и другие его характеристики (по усмотрению сторон);
  • сведения о состоянии жилья на момент его передачи нанимателю;
  • другие данные (по усмотрению сторон).

Составленный акт о приеме-передаче может в будущем позволить избежать разногласий между собственником и нанимателем (например, при окончании договора найма и возврате жилья обратно собственнику).

Плата при сдаче (съёме) жилья


Размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения являются существенными условиями договора найма и в обязательном порядке должны быть в нем указаны.

Сумма платы за съём жилья должна быть указана в договоре найма только в белорусских рублях. Сами расчеты также должны осуществляться только в белорусских рублях. В то же время сумму платы по договору найма можно указать как эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Например, в договоре можно прописать, что наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением в сумме, эквивалентной 100 (ста) долларам США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа. В договоре найма также можно установить дату определения курса, а также банк, по курсу валюты которого производятся расчеты.[∗] пункт 1 статьи 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Обратите внимание что расчеты в иностранной валюте запрещены и влекут административную ответственность Незаконное принятие иностранной валюты в качестве платежного средства, а равно иное незаконное использование ценных бумаг и платежных документов в иностранной валюте -
влекут наложение штрафа в размере от пятидесяти до ста базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо - от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.
Те же действия, совершенные повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за правонарушение, предусмотренное в части первой настоящего подпункта, -
влекут наложение штрафа в размере от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо - от ста пятидесяти до трехсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.
(подпункт 1.2 Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 N 49)
.

Во избежание разногласий между сторонами по поводу оплаты, такую оплату стоит осуществлять путем перечисления безналичных денежных средств через банк. При расчетах наличными деньгами целесообразно требовать у наймодателя расписку.

Задаток


Перед заключением договора (для подтверждения намерения сторон в его заключении) наниматель может предоставить наймодателю задаток.

Задаток является гарантией для нанимателя и наймодателя в том, что стороны не откажутся от своих намерений заключить договор найма. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.[∗] статья 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Если после выплаты задатка договор найма заключен не будет, то ответственная за это сторона:[∗] пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь

  • потеряет сумму задатка (если ответственна сторона, давшая задаток);
  • должна будет уплатить другой стороне двойную сумму задатка (если ответственна сторона, получившая задаток).

Когда договор найма будет заключен задаток возвращается (засчитывается в сумму платы за съём жилья).[∗] пункт 1 статьи 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Если задаток передавался без письменного соглашения о задатке, то скорее всего он будет признан авансом.[∗] пункт 3 статьи 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь В отличие от задатка аванс не является средством обеспечения исполнения обязательства сторон по заключению договора найма. Если договор найма будет заключен, то аванс подлежит зачету в счет платы за съём жилья. Если договор найма заключен не будет, то аванс просто возвращается стороне, его уплатившей.

Кто может проживать в съёмном жилье вместе с нанимателем?

Наниматель имеет право предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением:[∗] пункт 2 статьи 56 Жилищного кодекса Республики Беларусь

  • своим несовершеннолетним детям – без согласия наймодателя;
  • супругу (супруге), родителям и совершеннолетним детям – с письменного согласия наймодателя;
  • родным братьям и сестрам, деду, бабке и внукам – с письменного согласия наймодателя;
  • другим родственникам, свойственникам и нетрудоспособным иждивенцам, заключившим с ним письменное соглашение о признании членом семьи – с письменного согласия наймодателя;
  • остальным гражданам – с письменного согласия наймодателя и только путем заключения договора договора поднайма Договор поднайма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наниматель по договору найма жилого помещения) обязуется за плату предоставить другой стороне (поднанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем
    (пункт 1 статьи 66 Жилищного кодекса Республики Беларусь)
    или путем предоставления жилья в безвозмездное владение и пользование Жилье можно предоставить другим гражданам (родственникам, друзьям, знакомым) в безвозмездное владение и пользование на любой срок. Никаких договоров при этом заключать не нужно.
    (статья 69 Жилищного кодекса Республики Беларусь)
    .

Члены семьи нанимателя, которые будут постоянно проживать вместе с ним указываются договоре найма. Если такие члены семьи вселяются в съёмное жилье уже после заключения договора, то в договор должны быть внесены соответствующие изменения.[∗] статья 52 и пункт 3 статьи 56 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Письменным согласием наймодателя на вселение какого-либо члена семьи в жилое помещение может являться подписанный им договор найма или дополнительное соглашение к нему.

Если вместе с нанимателем проживают совершеннолетние члены его семьи или если жилье предоставлено по договору найма нескольким нанимателям, то для вселения кого-либо в съёмное жилье (кроме несовершеннолетних детей) также потребуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя или других нанимателей.[∗] пункт 2 статьи 56 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Окончание и расторжение договора найма


Договор найма, заключенный на определенный срок прекращается с истечением этого срока.[∗] пункты 1 и 2 статьи 60 Жилищного кодекса Республики Беларусь

При совместном желании сторон договор найма может быть расторгнут досрочно в любое время (расторжение договора найма по соглашению сторон).[∗] пункт 1 статьи 61 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Наниматель имеет право расторгнуть договор найма досрочно в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем. При выезде нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в другое жилое помещение договор найма считается расторгнутым со дня их выезда.[∗] пункт 2 статьи 61 Жилищного кодекса Республики Беларусь

По инициативе собственника жилья договор найма может быть расторгнут досрочно, только если наниматель и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи:[∗] пункт 3 статьи 61 и пункт 1 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь

  • нарушают условия договора найма, касающиеся размера платы за пользование жильем и срока её внесения;
  • нарушают условия договора найма, касающиеся срока внесения платы за жилищно-коммунальные услуги - в случае, если по договору найма обязанность по оплате услуг ЖКХ возложена на нанимателя;
  • систематически (3 и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований Жилищного кодекса Республики Беларусь, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

Если собственник желает расторгнуть договор найма (при наличии указанных выше оснований) он обязан предварительно за 1 месяц направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. При отказе нанимателя от расторжения договора или неполучения ответа от на письменное предупреждение, собственник по истечении 1 месяца может обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма.[∗] пункт 5 статьи 61 Жилищного кодекса Республики Беларусь

При окончании и расторжении договора найма наниматель обязан в течение 3 суток (если другой срок не установлен договором) освободить занимаемое им жилье и сдать его собственнику. Если наниматель и проживающие совместно с ним граждане, жилье не освободили, то они подлежат выселению в судебном порядке.[∗] статья 63 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Если наниматель в съёмном жилье проживает вместе со своими совершеннолетними членами семьи, которые при расторжении договора найма желают остаться там проживать, то один из этих членов его семьи с письменного согласия остальных членов вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Данное правило действует при расторжении договора найма по соглашению сторон, по инициативе нанимателя, а также по инициативе собственника жилья, если члены семьи нанимателя не допускали нарушений, в связи с которыми собственник инициировал такое расторжение.[∗] пункты 2 и 3 статьи 61 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Налоги при сдаче жилья внаем


С доходов от сдачи жилья внаем уплачивается подоходный налог. При этом ставки подоходного налога устанавливаются в определенных фиксированных суммах.

Не нужно уплачивать налог за сдачу жилья внаем, если такое жилье сдается молодым специалистам, молодым рабочим (служащим).[∗]пункт 52 статьи 208 Налогового кодекса Республики Беларусь

Также не уплачивается налог с доходов от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, состоящих между собой в отношениях близкого родства К лицам, состоящим в отношениях близкого родства, относятся родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги или свойства К лицам, состоящим в отношениях свойства, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего, опекуна, попечителя и подопечного.[∗] подпункт 2.1 статьи 196 Налогового кодекса Республики Беларусь

Подоходный налог в фиксированных суммах


При сдаче жилья внаем должен уплачиваться подоходный налог, ставки которого устанавливаются в фиксированных суммах.[∗] пункт 2 статьи 214 Налогового кодекса Республики Беларусь

Размеры ставок подоходного налога в фиксированных суммах (то есть сам размер этих фиксированных сумм) устанавливаются в зависимости от населенного пункта в котором расположено жилое помещение. В г. Минске и некоторых областных центрах может иметь значение и то, в какой оно находится экономико-планировочной зоне (чем ближе к центру, тем выше ставка налога). Обратите внимание, что фиксированная сумма подоходного налога устанавливается не за квартиру или дом в целом, а за каждую сдаваемую в них комнату.

Узнать актуальный размер ставок подоходного налога в фиксированных суммах можно здесь.

Уплачивать налог в фиксированных суммах нужно ежемесячно не позднее 1 числа месяца, за который осуществляется уплата налога. Если в календарном году договор найма заключается впервые, то уплата налога производятся не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления в помещения нанимателю.[∗]пункт 1.2 статьи 221 Налогового кодекса Республики Беларусь

При неполном месяце (когда жилье начинают сдавать внаем не с первого числа месяца или прекращают сдавать не последнего числа месяца) налог рассчитывается пропорционально количеству дней в месяце, в которых жилье сдавалось внаем.[∗] пункт 2 статьи 221 Налогового кодекса Республики Беларусь

При изменении размеров ставок подоходного налога в фиксированных суммах подлежащий уплате налог пересчитывается с 1 числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошло изменение.[∗]пункт 1.2 статьи 221 Налогового кодекса Республики Беларусь

Обратите внимание, что для подоходного налога в фиксированных суммах налоговые вычеты не применяются.[∗] пункт 6 статьи 199 Налогового кодекса Республики Беларусь

Доплата подоходного налога


Гражданин должен подсчитать свои доходы, которые он получил от сдачи жилья внаем за 2018 год. Если такие доходы превышают 6116 бел.руб., то гражданин, должен уплатить подоходный налог по ставке 13 % (при этом уплаченный до этого налог в фиксированных суммах идет в зачет).[∗]пункт 10 статьи 4 Закона Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь»

Для уплаты подоходного налога по ставке 13% гражданин обязан:[∗]пункт 10 статьи 4 Закона Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь»
– пункт 1 статьи 222 и пункт 2 статьи 219
Налогового кодекса Республики Беларусь

  • не позже 31 марта 2019 года подать в налоговую инспекцию налоговую декларацию;
  • не позже 1 июня 2019 года уплатить налог.

Пример:

Гражданин в течение 2018 года сдавал в наем квартиру. Сумма уплаченного им за этот год подоходного налога в фиксированных суммах составила 390 бел.руб. Доход составил 7000 бел.руб.

Сумма, при превышении которой возникает обязанность уплаты подоходного налога по ставке 13% составляет 6116 бел.руб. Так как доход за сдачу внаем жилья больше этой суммы, то гражданин должен до 31 марта 2019 года подать в налоговую инспекцию налоговую декларацию и не позже 1 июня 2019 года уплатить подоходный налог по ставке 13 %.

Сумма подоходного налога будет составлять 520 бел.руб. (7000 бел.руб. × 13 / 100 – 390 бел.руб.).

Обратите внимание, что при наличии оснований к подоходному налогу, уплачиваемому по ставке 13% могут быть применены налоговые вычеты.

За доходы от сдачи в наём жилья в 2019 году доплата подоходного налога по ставке 13 % не предусмотрена. В тоже время если у гражданина будет затребована декларация или пояснения об источниках его доходов и указанные там доходы от сдачи жилья в наём за календарный год в 10 раз превысят размер уплаченного подоходного налога в фиксированных суммах, то гражданин должен будет доплатить подоходный налог в размере 10 % от суммы такого превышения. Такая доплата производится в течение 30 дней со дня вручения извещения из налоговой инспекции.[∗]пункт 3 статьи 221 Налогового кодекса Республики Беларусь

Сдача жилья внаем для краткосрочного проживания


Сдавать жилье для краткосрочного проживания (т.е. заключать больше одного договора найма, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней) можно зарегистрировавшись качестве индивидуального предпринимателя, так и без такой регистрации. В обоих случаях уплачивается не подоходный, а единый налог. Ставки единого налога устанавливаются отдельно для каждой области и г. Минска и могут зависеть от населенного пункта в котором расположено жилое помещение.

Без регистрации ИП сдавать жилье для краткосрочного проживания можно при одновременном выполнении следующих условий:[∗] – абзацы 1 и 3 подпункта 1.1 и подпункт 1.2 Указа Президента Республики Беларусь от 19.09.2017 № 337 "О регулировании деятельности физических лиц"
– часть 1 пункта 2 статьи 295 Налогового кодекса Республики Беларусь

  • гражданин занимается этим самостоятельно (без привлечения работников по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам);
  • гражданин является собственником сдаваемого внаем жилого помещения;
  • жилье сдается только только физическим лицам;
  • гражданин уведомил налоговую инспекцию и уплатил единый налог до начала осуществления деятельности.

Договор найма, заключенный при осуществлении деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, регистрировать не нужно. Такой договор заключается в двух экземплярах (один – нанимателю, другой – наймодателю) и считается заключенным с момента, определенного в самом договоре (например с момента подписания).[∗] пункты 1 и 3 статьи 52 Жилищного кодекса Республики Беларусь

При сдаче жилья для краткосрочного проживания необходимо обеспечивать соблюдение нанимателями установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности, природоохранных требований и правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.[∗] пункт 4 статьи 26 Жилищного кодекса Республики Беларусь

 

Законодательство


  • Жилищный кодекс Республики Беларусь;
  • Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497;
  • Гражданский кодекс Республики Беларусь;
  • Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан";
  • Указ Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 "О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест";
  • Указ Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413 "О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания";
  • Указ Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 "О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений".