gototopgototop

 

Главная Жилищные отношения и недвижимость Перепланировка дома или квартиры

Порядок перепланировки дома или квартиры

Содержание

Понятие перепланировки квартиры

Согласование перепланировки

В каких случаях нужен проект?

Какие правила необходимо соблюдать при проведении работ?

Завершение перепланировки

- ведомость технических характеристик

- акт приемки

- государственная регистрация

Как узаконить самовольную перепланировку?

 

Что считается перепланировкой или переустройством?

Перепланировкой считается изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.[∗]

Некоторые виды работ считаются не перепланировкой, а переустройством. Переустройство – изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.[∗]

Переустройство жилья производится по тем же правилам, что и перепланировка.

forum

К работам по перепланировке и переустройству относятся:[∗]

  • замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
  • устройство гидроизоляции, пароизоляции, теплоизоляции и звукоизоляции;
  • изменения в несущих конструкциях;
  • изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Другие работы перепланировкой или переустройством не считаются.[∗]

Как по перепланировке, так и по переустройству определены правила их  проведения. Нарушение этих правил  является административным правонарушением и влечет наложение штрафа.

Кроме того есть случаи, когда перепланировку и переустройство производить запрещается.

 

Запрещаются переустройство и (или) перепланировка:[∗]

  • с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
  • приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
  • влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
  • вентиляционных шахт и каналов;
  • балконов и лоджий в отапливаемые помещения;
  • связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;
  • связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;
  • с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;
  • ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;
  • если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.
 

Разрешение на перепланировку


Перед тем как начать работы по перепланировке или переустройству необходимо определить требуется ли для их проведения разрешение исполкома.

Согласование (разрешение) требуется на следующие работы:[∗]

  • замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
  • устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
  • изменения в несущих конструкциях;
  • изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Для получения разрешения необходимо обращаться в исполком.

 

Для получения разрешения необходимо представить:[∗]

  • заявление (как правило заполняется при приеме документов);
  • паспорт;
  • технический паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности на помещение, - для собственника помещения;
  • план-схема или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, составленный в произвольной форме;
  • письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования помещением, переустройство и (или) перепланировка которого инициируется, и участников общей долевой собственности (в случае, если помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц), а в случае временного отсутствия таких граждан и участников - удостоверенное нотариально их письменное согласие;
  • письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации - для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения;
  • письменное согласие залогодержателя - если помещение в жилом доме находятся в залоге и распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором о залоге.
 

Гражданин должен согласовать с представителями организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и исполкомом время и предоставить им доступ в жилое помещение для проверки соответствия существующей планировки техпаспорту на жилое помещение, а также для осмотра технического состояния конструкций и инженерного оборудования жилого помещения. По результатам этого осмотра составляется акт технического осмотра, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому паспорту на квартиру, а также техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этого помещения. Такой акт составляется в произвольной форме, подписывается гражданином, представителями организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и утверждается представителем исполкома). На основании представленных гражданином документов и указанного акта исполком в течение 1 месяца должен принять решение о согласовании (разрешении) проведения переустройства и (или) перепланировки (или отказать в выдаче такого разрешения). Решение о разрешении на перепланировку и (или) переустройство принимается бесплатно и действует бессрочно.[∗]

Отказ исполкома в выдаче разрешения гражданин может обжаловать в порядке, установленном законодательством об административных процедурах.[∗]

 

Административная жалоба направляется в государственный орган, другую организацию, вышестоящие по отношению к уполномоченному органу, принявшему административное решение, либо в государственный орган, другую организацию, к компетенции которых в соответствии с законодательными актами относится рассмотрение таких жалоб. То есть инициатору необходимо направить жалобу в вышестоящий исполком. Жалобу необходимо подать в течение 1 года со дня принятия исполкомом решения об отказе.[∗] Обжалование решения исполкома в судебном порядке осуществляется после обжалования в административном (внесудебном) порядке.[∗]

 

В каких случаях нужна разработка проекта на перепланировку?


В случае необходимости проведения определенных видов работ необходима разработка проекта. К таким работам относятся:[∗]

  • замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
  • устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
  • изменения в несущих конструкциях.

Для разработки проекта необходимо заключить договор подряда на выполнение проектных работ с организацией, специализирующейся на разработке проектов (разработчиком проектной документации).

Разработчик проектной документации или сам гражданин согласовывают проект в отделе архитектуры и строительства исполкома.[∗]

В случае если при переустройстве или перепланировке производятся изменения в несущих конструкциях жилых или нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, а также жилых или нежилых помещений в блокированных жилых домах высотой больше 7 метров и одноквартирных жилых домов высотой больше 7 метров, разработчик проектной документации обеспечивает проведение государственной экспертизы проекта.[∗]

Перед выполнением работ, для которых необходима разработка проекта, инициатор обязан заключить договор на осуществление технического надзора с организацией, имеющей право на ведение архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.[∗]

Выполнение работ по перепланировке


Гражданин может самостоятельно выполнять работы по перепланировке и переустройству.

Однако для определенных видов работ имеются ограничения. Такие работы гражданин может самостоятельно выполнить только в блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до 7 метров. В многоквартирных жилых домах, а также блокированных и одноквартирных жилых домах высотой больше 7 метров такие работы должны выполняться только по договорам строительного подряда со специализированной организацией.[∗]

Во время проведения переустройства и перепланировки помещения запрещается:[∗]

  • производить в выходные и праздничные дни работы по переустройству и (или) перепланировке, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 часов и заканчивать их позже 19 часов в рабочие дни;
  • загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы и другие вспомогательные помещения жилого дома;
  • использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

В случае нарушения этих требований на гражданина может быть наложено административное взыскание.

 

В случаях повреждения процессе работ по переустройству и (или) перепланировке инженерных систем жилого дома, появления деформаций, трещин и других изменений в несущих и ограждающих конструкциях здания такие работы следует немедленно прекратить и принять меры по недопущению усиления этих деформаций и изменений, а также информировать территориальное подразделение архитектуры и градостроительства или организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги (в случае ее наличия). Выявленные повреждения и их последствия устраняются за счет средств лиц, допустивших такие повреждения. Если эти повреждения не могут быть устранены незамедлительно, то все работы по переустройству и (или) перепланировке приостанавливаются. Подрядчик и (или) гражданин не позднее первого рабочего дня, следующего за днем обнаружения повреждения, создают комиссию, в которую кроме них входит представитель территориального подразделения архитектуры и градостроительства или организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, а также при необходимости разработчик проектной документации и представитель организации, осуществляющей технический надзор. Указанная комиссия в двухдневный срок со дня ее создания принимает решение о возможности дальнейшего продолжения работ по переустройству и (или) перепланировке после устранения повреждений либо вносит предложение в исполком об их запрете и выполнении восстановительных работ. При устранении причин, послуживших основанием для запрета производства работ по переустройству и (или) перепланировке, запрет может быть отменен исполкомом.[∗]

 

Завершение работ по перепланировке


После завершения работ по перепланировке или переустройству необходимо оформить соответствующие изменения в жилом помещении.

Составление ведомости технических характеристик

После завершения работ необходимо обратится в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с заявлением о проверке технических характеристик и выдаче ведомости технических характеристик.

Ведомость технических характеристик не требуется, если производилась замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления, либо устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.[∗]

Документы для проверки технических характеристик и выдачи ведомости технических характеристик:

 
  • заказ-наряд на выполнение работ (заполняется непосредственно при приеме документов);
  • паспорт;
  • технический паспорт на объект недвижимости, выданный ранее, либо письмо о его утере;
  • разрешение исполкома о проведении ремонтно-строительных работ (реконструкции) объекта (кроме случаев, когда работы выполнялись самовольно);
  • документ (квитанция) об оплате за проведение работ по проверке технических характеристик;
  • проектно-сметная документация с копиями проектных чертежей и листы пояснительной записки к проекту, которые содержат описание архитектурной части и конструктивных элементов (в случае, если работы выполнялись по проекту).

 

Составление акта приемки

Следующим этапом будет составление акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке. Для получения этого акта нужно обратиться в ЖРЭО, другую организацию по эксплуатации жилищного фонда или исполком.

Акт приемки подписывается членами приемочной комиссии, составляется в 5 экземплярах, 2 из которых представляются в исполком, 2 - гражданину и 1 экземпляр - подрядчику, который проводил работы по переустройству или перепланировке (в случае его наличия).

Приемочная комиссия и ее председатель назначаются исполкомом на основании письменного заявления гражданина не менее чем за 30 дней до начала приемки выполненных работ приемочной комиссией. Дату начала и окончания работы этой комиссии определяет гражданин с участием подрядчика, учитывая установленный срок приемки выполненных работ. В состав приемочной комиссии входят гражданин (его представители), представители разработчика проектной документации (если требовалаь разработка проекта), организации, осуществляющей технический надзор, организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и представители исполкома. По заявлению гражданина в состав комиссии по согласованию с другими организациями и органами государственного надзора могут быть дополнительно включены их представители.[∗]

Гражданин обязан предъявить приемочной комиссии следующие документы:[∗]

  • ведомость технических характеристик;
  • разработанный и согласованный в установленном порядке проект (если проект требовался);
  • договор строительного подряда (если работы велись подрядчиком);
  • договор на осуществление технического надзора (если требовался проект);
  • акты на скрытые работы (если такие работы были);

Выполненные работы по переустройству или перепланировке не подлежат приемке в случаях, если они проведены с отступлениями от проекта, плана-схемы или перечня (описания) работ по переустройству и (или) перепланировке, а также если они проведены с нарушениями требований технических нормативных правовых актов. Приемка таких работ возможна после устранения замечаний, указанных в акте приемки. Акт приемки выполненных работ утверждается решением исполкома.[∗]

Государственная регистрация изменений после перепланировки

После приемки работ по переустройству или перепланировке необходимо обратится в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для составления нового технического паспорта и для осуществления государственной регистрации изменения недвижимого имущества.

Документы для составления нового технического паспорта:

 
  • заявление (заполняется непосредственно при приеме документов);
  • паспорт;
  • документ (квитанция) об оплате за составление техпаспорта;
 

Документы для регистрации изменения изолированного помещения:[∗]

 
  • заявление (заполняется непосредственно при приеме документов);
  • паспорт;
  • документ (квитанция) об оплате за регистрацию;
  • письменное согласие собственника, сособственников, участников совместного домовладения капитального строения на государственную регистрацию изменения изолированного помещения, пристройка которого осуществлена за счет части территории капитального строения, не принадлежащей кандидату в правообладатели, - в случае государственной регистрации изменения такого изолированного помещения (не представляется в случае пристройки изолированного помещения за счет территории капитального строения, находящейся в коммунальной собственности административно-территориальной единицы, местный исполнительный комитет которой разрешил строительство либо принял в эксплуатацию самовольную постройку) ;
  • письменное согласие залогодержателя на осуществление надстройки, пристройки, перестройки или перепланировки изолированного помещения, если изолированное помещение находятся в залоге и если распоряжение ими без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором о залоге.

Документы, которые можно не предоставлять, так как они запрашиваются по системе "Одно окно":[∗]

  • решение об утверждении акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировки;
  • технический паспорт, составленный после осуществления пристройки, надстройки, перестройки или перепланировки;
  • разрешение Министерства культуры Республики Беларусь на выполнение работ на историко-культурных ценностях и (или) в зонах охраны недвижимых материальных историко-культурных ценностей
 

Как правило документы на новый техпаспорт и на госрегистрацию изменений подаются одновременно.

 

Нет необходимости в государственной регистрации и составлении нового техпаспорта, если имели место незначительные изменения, не влекущие изменение общей площади:[∗]

  • до 0,5 кв.м включительно (для строений, изолированных помещений общей площадью до 50 кв.м);
  • до 1 кв.м включительно (для строений, изолированных помещений общей площадью до 100 кв.м);
  • до 2,5 кв.м включительно (для строений, изолированных помещений общей площадью до 250 кв.м);
  • до 1% от общей площади соответствующего строения, изолированного помещения включительно (для строений, изолированных помещений общей площадью свыше 250 кв.м.).

К незначительным изменениям следует относить:[∗]

  • устройство (изменение размеров или материала) или заделка дверных и оконных проемов, не влияющие на прочность, жесткость, устойчивость капитальных стен и других несущих конструкций строений, за исключением заделки оконных проемов, влекущей изменения назначения помещения (например, жилая комната - кладовая);
  • снос или возведение некапитальных стен и перегородок в нежилых зданиях и сооружениях, не влекущие образования или слияния изолированных помещений;
  • отделочные работы, в том числе по изменению материала пола;
  • переоборудование (устройство или разборка) встроенной мебели, в том числе стационарных шкафов и антресолей, а также дверных полотен в пределах существующего дверного проема;
  • замена или снятие газовых или электрических плит, ванн и другого оборудования;
  • другие изменения согласно законодательству Республики Беларусь.
 

Самовольная перепланировка


Для проведения обследования и выдачи технического заключения гражданину необходимо обратиться в специализированную организацию. Все работы и услуги производятся за счет гражданина.[∗]

После получения технического заключения необходимо обратиться в исполком за разрешением (согласованием) самовольной перепланировки или переустройства.

 

Для получения согласования (разрешения) необходимо представить:[∗]

  • заявление (как правило заполняется при приеме документов);
  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
  • технический паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности на помещение, - для собственника помещения;
  • техническое заключение о том, что переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов;
  • письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования переустроенным и (или) перепланированным помещением, и участников общей долевой собственности, а в случае временного отсутствия таких граждан и участников - удостоверенное нотариально их письменное согласие;
  • письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации - для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения;
  • письменное согласие залогодержателя - если помещение в жилом доме находятся в залоге и распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором о залоге.
 

Гражданин обязан предоставить доступ в жилое помещение представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и исполкома.
По результатам осмотра составляется акт технического осмотра, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому заключению, а также о техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этих помещений. Акт технического осмотра составляется в произвольной форме, подписывается гражданином и уполномоченным должностным лицом организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и утверждается представителем исполкома.[∗]

На основании документов, представленных гражданином, и акта технического осмотра исполком не позднее 1 месяца со дня подачи заявления принимает решение о согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки либо об отказе в таком согласовании (разрешении).

Исполком может отказать в согласовании переустройства или перепланировки, если:[∗]

  • представлены документы, в которых содержатся недостоверные сведения;
  • выполненные виды работ по переустройству или перепланировке запрещены в принципе;
  • есть угроза обрушения конструкций помещений в результате их переустройства или перепланировки.

В случае отказа исполкома в согласовании самовольных переустройства или перепланировки жилое помещение в срок, установленный исполкомом, приводятся в прежнее состояние гражданином или за его счет.[∗]

Для того, что бы самовольная перепланировка была окончательно узаконена, необходимо обратиться за государственной регистрацией изменений в жилом помещении, возникших в связи такой перепланировкой.

Законодательство


  • Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384 "О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, а также реконструкции жилых домов";
  • Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан";
  • Жилищный кодекс Республики Беларусь;
  • Гражданский кодекс Республики Беларусь;
  • Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним";
  • Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь";
  • Закон Республики Беларусь от 28.10.2008 № 433-З "Об основах административных процедур";
  • >Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39 "Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений";
  • Приказ Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267 "Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве".

 

 

 

 

 
Реклама на сайте