Строительство частного жилого дома

Содержание

Строительство дома разрешается только на земельном участке, которому присвоено соответствующее целевое назначение: для строительства и обслуживания жилого дома. Если целевое назначение другое, то необходимо обратиться в исполком для его изменения. Приобрести земельный участок для строительства дома можно у государства (на аукционе, либо без аукциона) или же у частных лиц. В любом случае после того, как права на земельный участок перейдут к гражданину, желающему построить дом, необходимо пройти связанную с этим и предусмотренную законодательством процедуру.

Разрешительная документация на строительство

Проектирование и возведение жилого дома осуществляются на основании разрешительной документации (кроме строительства в упрощённом порядке).^[∗] пункт 1 статьи 66 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности
Такая разрешительная документация включает в себя следующий перечень документов:^[∗] подпункт 4.6 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

• решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;
• архитектурно-планировочное задание и технические условия.

Для получения разрешительной документации необходимо обратиться в исполком Сельисполком, Горисполком, Райисполком, Администрация района с заявлением, в котором нужно указать:^[∗] – пункт 30 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223
– подпункт 9.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

• местонахождение земельного участка (а если на нем находятся какие либо объекты недвижимости, то и их местонахождение);
• планируемые параметры и технические характеристики:
• дома (этажность,  площадь);
• инженерно-технического оборудования (при необходимости получения технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта);
• состав разрешительной документации на строительство.

Кроме этого, если земельный участок находится в совместной собственности, необходимо представить согласие всех собственников.^[∗]подпункт 9.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

Исполком самостоятельно по системе "Одно окно" запрашивает в организации по госрегистрации недвижимостиБТИ документы, удостоверяющие право на земельный участок, а также о государственной регистрации объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке (при их наличии). Указанные документы гражданин может представить и сам.^[∗]пункт 30 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

После подачи гражданином заявления, исполком должен самостоятельно осуществить всю необходимую работу по получению всех разрешений и согласований, связанных с оформлением разрешительной документации.

В не позже 1 месяца после подачи заявления исполком должен направить гражданину разрешительную документацию, состоящую из:^[∗]пункт 33 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

• выписки из решения исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного, блокированного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории;
• градостроительного паспорта либо архитектурно-планировочного задания и технических условий.

Проектная документация на строительство

Возведение объекта строительства должно осуществляться на основе утвержденной проектной документации  (кроме строительства в упрощённом порядке).^[∗] пункт 1 статьи 72 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности Таким образом после того как будет получена разрешительная документация необходимо приступать к разработке проекта будущего дома.

Проект на дом может быть как индивидуальным, так и типовым.

Индивидуальный проект жилого дома

Плюсами индивидуального проекта являются:

• воплощение в жизнь желаний человека относительно его дома;
• эксклюзивность, тоесть такой проект разрабатывается с нуля и больше нигде повторяться не будет (для того, что бы это было реализовано, необходимо, что бы по договору на разработку проекта исключительные авторские права на проект (архитектурные идеи, планировочного решения) переходили к заказчику);

Минусами индивидуального проекта являются:

• высокая цена (как минимум в несколько раз больше чем у типового проекта);
• срок разработки проекта (такой срок может составлять несколько месяцев).

Разработка проекта дома выполняется по договору подряда, заключенному с проектной организацией. Обязательным приложением к такому договору является задание на проектирование Сведения, необходимые для разработки проекта с приложением к ним комплекта разрешительной документации, которое подготавливается самим заказчиком или по его поручению проектной организацией. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком. Проектная организация обязана соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика.^[∗] статья 714 Гражданского кодекса республики Беларусь и пункты 25 и 26 Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476

Типовой проект жилого дома

Типовой проект - это уже готовый проект. Если человек сам не в полной мере представляет то, каким должен быть его дом, да еще и обременен в деньгах, то лучше приобрести именно его. Выбор таких проектов существует огромное количество и приобрести их можно во многих проектных организациях.

Плюсом типового проекта является его относительно низкая стоимость, а минусом то, что по такому проекту уже построено, а также будет построено в будущем множество аналогичных домов.

В связи с тем, что типовой проект не может в полной мере учитывать местные условия Уровень грунтовых вод, рельеф местности, наличие обременений на земельном участке и прочее строительства, при использовании такого типового проекта необходимо выполнить его привязку к конкретному земельному участку. Для этого необходимо обратиться в проектную организацию.

Смета

Смета - это документ, который определяет стоимость строительства. Составлять сметную документацию не обязательно, однако она может понадобиться в случае, если для строительства дома необходимо получить кредит в банке. Кроме того смету будет полезно составить и для того, что бы самому оценить стоимость предстоящего строительства и сравнить ее со своими финансовыми возможностями.

Смету может составить любая проектная организация в штате которой имеются соответствующие специалисты.

Экспертиза проекта жилого дома

Государственная экспертиза проектно-сметной документации по строительству одноквартирных жилых домов 5-го класса сложности не является обязательной.^[∗]пункт 5 приложения 4 к Положению о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утверждённого Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.09.2016 № 791

К зданиям и сооружениям 5-го уровня сложности относятся одноквартирные, а также блокированные, состоящие из двух квартир, жилые дома высотой до 7 метров.^[∗]подпункт 5.5.1 СН 3.02.07-2020 "Объекты строительства. Классификация"

Так как большинство строящихся жилых домов относятся к объектам 5-го класса сложности, то проводить или нет экспертизу проектной документации решает сам гражданин. В то же время, если он решит построить трехэтажный дом, то такая экспертиза будет обязательна. 

Согласование (утверждение) проектной документации жилого дома

После того, как проект будет разработан, его необходимо согласовать в территориальном органе архитектуры и градостроительства. Для этого необходимо представить заявление и саму проектную документацию.^[∗] подпункт 9.3.3 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

По соглашению сторон проектная организация за дополнительную плату может сама согласовать разработанную ею проектную документацию.

Разрешение на производство строительно-монтажных работ

В большинстве случаев Строительство индивидуальных домов высотой до 7 метров (здания и сооружения 5-го класса сложности) такое разрешение не потребуется.^[∗]подпункт 1.3 перечня объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство строительно-монтажных работ, утверждённого Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 октября 2006 г. № 1387

В то же время если гражданин планирует строительство дома в три этажа и выше (выше 7 метров), такое разрешение будет необходимо получить.  В тоже время законодательством не урегулирован вопрос о том, каким образом и на основании каких документов физическим лицам должно выдаваться  указанное разрешение. Исходя из аналогии можно предположить, что гражданину потребуется представить в орган государственного строительного надзора как минимум следующие документы:

• заявление;
• копию решения исполкома о разрешении строительства объекта;
• копию положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации (если такая экспертиза была необходима);
• копию договора строительного подряда (если строительство будет производиться подрядчиком).

Строительство индивидуального жилого дома

После получения согласованной проектной документации, гражданин, которому был выделен участок для строительства дома, может приступить к строительству жилого дома.

Осуществлять строительство можно своими силами или с привлечением строительной организации.

Строительство дома своими силами (хозяйственным способом)

Данный способ предполагает под собой строительство дома силами самого гражданина, а также силами привлеченных им так называемых "шабашников". В последнем случае в большинстве своем такие работники привлекаются по устной договоренности. В этом случае требования к качеству и срокам выполнения работ предъявлять довольно сложно. В то же время никто не запрещает заключить с такими работниками договор подряда. При этом гражданин будет иметь большую защищенность в случае возникновения спорных ситуаций. Подобных договоров можно заключать несколько и каждый на отдельные виды работ. В связи с тем, что довольно часто такие работники не слишком благонадежны, при заключении договора или при устной договоренности оплату работ лучше предусмотреть после их выполнения.

Недостатком подобного способа строительства является большая вероятность того, что строительство дома будет произведено не качественно. Несмотря на то, что на сегодняшний момент строительная деятельность не лицензируется, она является сложным технологическим процессом и ее осуществление без необходимых знаний может привести к непредвиденным последствиям.

Строительство дома строительной фирмой

Строительство дома в данном случае производится путем заключения договора строительного подряда между гражданином и строительной организацией. Выбирая фирму, с которой будет заключен такой договор, необходимо убедиться, что строительные работы при этом будут выполнены качественно. Таким подтверждением может являться сертификат соответствия. Такой сертификат должны получить организации в случае, если они занимаются выполнением определенных видов работ Возведение монолитных бетонных и железобетонных конструкций.
Заполнение оконных и дверных проемов.
Монтаж внутренних инженерных систем зданий и сооружений.
Монтаж деревянных конструкций.
Монтаж каменных и армокаменных конструкций.
Монтаж легких ограждающих конструкций.
Монтаж наружных сетей и сооружений.
Монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций.
Монтаж стальных конструкций.
Устройство антикоррозионных покрытий строительных конструкций зданий и сооружений.
Устройство дорожных покрытий пешеходных зон из тротуарных плит.
Устройство изоляционных покрытий.
Устройство кровли.
Устройство оснований, фундаментов зданий и сооружений.
Устройство тепловой изоляции ограждающих конструкций зданий и сооружений.
(Перечень строительных материалов и изделий (независимо от страны происхождения), работ в строительстве, подлежащих подтверждению соответствия существенным требованиям безопасности технического регламента Республики Беларусь "здания и сооружения, строительные материалы и изделия. безопасность" (приложение к техническому регламенту Республики Беларусь «Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность»)), без которых строительство дома невозможно. Кроме этого можно попросить у строительной фирмы перечень построенных ею объектов и таким образом проверить наличие у нее опыта в этой сфере. Также, не смотря на то, что в настоящий момент строительная деятельность не лицензируется, можно попросить лицензию на то время когда она была еще необходима. Если такая лицензия имелась, то это уже определенным образом подтверждает надежность выбранной строительной фирмы.

Стоимость и сроки строительства

При заключении договора строительного подряда необходимо будет определить из чьих материалов будет вестись строительство. По общему правилу такое строительство ведется подрядчиком из его материалов, его силами и средствами.^[∗] статья 658 Гражданского кодекса Республики Беларусь Как правило в этом случае необходимо будет оплачивать аванс на стоимость таких материалов. В то же время если гражданин желает, что бы строительство велось (полностью или частично) из его материалов это необходимо указать в договоре.

Кроме материалов в стоимость строительства будут также входить и сами работы по строительству.

Сроки строительства могут быть разделены на этапы (возведение фундамента, стен, внутренняя отделка и т.д.). В соответствии с этим разделяется и оплата строительства.

Приемка дома в эксплуатацию

После завершения строительства жилой дом подлежит приемке в эксплуатацию (кроме строительства в упрощённом порядке).^[∗] пункт 1 статьи 104 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности

Для получения акта приемки необходимо обратиться в исполком и представить следующие документы:^[∗] подпункт 9.3.4 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

• заявление;
• утвержденную проектную документацию;
• разрешительную документацию.

Для приемки жилого дома в эксплуатацию исполкомом создается приемочная комиссия.^[∗] пункт 24 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716

Дом может приниматься в эксплуатацию без выполнения отдельных видов работ, в том числе по внутренней и наружной отделке, а в сельской местности - кроме того, без выполнения работ по устройству нежилых капитальных построек на придомовой территории, благоустройству, если это соответствует проектной документации и не препятствует эксплуатации объекта, функционированию инженерной инфраструктуры. При этом должны быть выполнены в полном объеме предусмотренные проектной документацией работы по инженерному обеспечению объекта (включая установку индивидуальных приборов учета).^[∗] пункт 26 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716

Исполком обязан выдать гражданину утвержденный акт приемки дома в эксплуатацию не позднее 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций - в течение 1 месяца со дня подачи заявления.

Техническая инвентаризация дома и изготовление технического паспорта

Следующим этапом будет являться техническая инвентаризация и составление технического паспорта на построенный жилой дом. Технический паспорт будет необходим для государственной регистрации создания дома. Данная процедура проводиться организацией по госрегистрации БТИ и ее можно проводить до приемки дома в эксплуатацию.

Документы для проведения инвентаризации и изготовления техпаспорта:

• заказ-наряд на выполнение работ (составляется непосредственно при приеме документов);
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• выписка из решения исполкома о разрешении строительства дома (кроме случаев, когда работы выполнялись самовольно);
• проектная документация;
• заключение государственной экспертизы - в случае, когда такая экспертиза была необходима;
• акт приемки объекта в эксплуатацию с заключениями органов государственного надзора  - кроме случая, когда техинвентаризация проводится до ввода объекта в эксплуатацию;
• документы, подтверждающие внесение платы Стоимость зависит от площади дома и кроме того различается в разных областях страны за проведение технической инвентаризации.

Указанные документы можно подавать одновременно с документами на государственную регистрацию дома.

Государственная регистрация создания дома и возникновения права собственности на него

Недвижимое имущество считается созданным с момента государственной регистрации его создания. Право собственности на это недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации возникновения такого права.^[∗] пункт 2 статьи 7 и пункт 3 статьи 8 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним"

Для государственной регистрации создания капитального строения и возникновения прав на него необходимо обратиться в организацию по госрегистрации и представить следующие документы:^[∗]подпункт 22.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• документ Как правило таким документом является заявление гражданина о том, что строительство осуществлялось за счет его средств. Оно может быть написано непосредственно при подаче документов., подтверждающий осуществление строительства за счет собственных средств;
• документ (квитанция) об оплате Счет на оплату предоставляется при приеме документов, а документ об оплате, как правило, предоставляется гражданином уже после регистрации, когда он обращается за выдачей ему свидетельства о госрегистрации.
  Плата за госрегистрацию составляет:
  – 0,5 базовой величины;
  – 0,1 базовой величины - за каждую последующую дополнительную регистрацию (например, за регистрацию перехода прав на земельный участок);
  – 0,1 базовой величины - за второй и каждый последующий экземпляр свидетельства (удостоверения) о госрегистрации;
  – 0,3 базовой величины - дополнительно за регистрацию в ускоренном порядке;
  – 0,6 базовой величины - дополнительно за регистрацию в срочном порядке. за регистрацию.

Государственная регистрация должна быть произведена в течении 5 рабочих дней (2 рабочих дня при регистрации в ускоренном порядке, 1 день при регистрации в срочном порядке) со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций - в течение 1 месяца.^[∗]подпункт 22.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

Документом, подтверждающим регистрацию, будет являться выданное гражданину свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания капитального строения и возникновения права собственности на него.

Самовольное строительство

Строительство будет считаться самовольным если оно осуществлялось:^[∗] пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

• на самовольно занятом земельном участке;
• на самовольно занятой части земельного участка в случае, когда такое занятие выразилось в нарушении границы земельного участка, предоставленного лицу, осуществившему самовольное строительство;
• на земельном участке, используемом не по целевому назначению;
• на земельном участке, предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения;
• без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона;
• с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков;
• без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется такое согласование;
• без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство.

Самовольное строительство запрещено и влечет наложение штрафа.

Гражданин, осуществивший самовольное строительство, не приобретает права собственности на постройку и не вправе пользоваться и распоряжаться ей (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки).^[∗] пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Последствия самовольного строительства могут быть различными в зависимости от того, по какому основанию это строительство будет считаться самовольным.

При самовольном строительстве исполкомом может быть принято одно из следующих решений:^[∗] пункт 3 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

• о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние;
• о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние; 
• о приведении самовольной постройки в состояние, соответствующее требованиям градостроительных нормПод градостроительными нормами понимаются функциональные градостроительные регламенты, установленные утвержденными в установленном порядке градостроительными проектами общего, детального и специального планирования и существенным требованиям безопасностиПод существенными требованиями безопасности понимаются требования, устанавливаемые обязательными для соблюдения техническими нормативными правовыми актами, установленным законодательством в отношении объектов строительства, а также о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние.

За лицом, осуществившим самовольное строительство, по решению суда может быть признано право собственности на:^[∗] пункт 4 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

• самовольную постройку, если самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных норм и существенных требований безопасности, за исключением случаев, когда такое строительство осуществлено на самовольно занятом земельном участке;
• материалы, которые использовались при самовольном строительстве, в случае, когда такое строительство осуществлено на самовольно занятом земельном участке.

При самовольном строительстве физическими лицами одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме и (или) нежилых капитальных построек на земельном участке, предоставленном в установленном законодательством порядке для строительства и (или) обслуживания жилого дома, а также при самовольном строительстве хозяйственных построек на земельных участках, предоставленных в установленном законодательством порядке для ведения личного подсобного хозяйства, без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство, местные исполнительные и распорядительные органы в порядке, определенном законодательством, принимают решение о продолжении строительства или принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке, если самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных нормПод градостроительными нормами понимаются функциональные градостроительные регламенты, установленные утвержденными в установленном порядке градостроительными проектами общего, детального и специального планирования и существенным требованиям безопасностиПод существенными требованиями безопасности понимаются требования, устанавливаемые обязательными для соблюдения техническими нормативными правовыми актами, установленным законодательством в отношении объектов строительства, а также о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние.^[∗] пункт 5 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Законодательство

• Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476 «Об утверждении Положения о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, обоснований инвестирования в строительство, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них этапов работ, очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации) и Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации»;
• Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
• Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности»;
• Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 "Об утверждении Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства";
• Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 19 октября 2006 г. № 1387 "Об утверждении перечня документов, представляемых заказчиком, застройщиком в орган государственного строительного надзора для получения разрешения на производство строительно-монтажных работ, и перечня объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство строительно-монтажных работ";
• Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 30.09.2016 № 791 "О государственной экспертизе градостроительной и проектной документации"
• Технический регламент Республики Беларусь «Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность»;
• Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним";
• Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан";
• Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63 "Об определении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан";
• Гражданский кодекс Республики Беларусь.